Арендная плата во время карантина
Вопрос арендной платы в период карантина чрезвычайно актуален. А как быть украинскому бизнесу, если во время карантина арендованные помещения не используются? Имеет ли право арендатор в таком случае не вносить арендную плату?
Соответствующие изменения внесены в Гражданский кодекс Украины законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (Covid-2019)», который приняла в целом Верховная Рада Украины.
Согласно п. 14
Согласно п. 14 («Заключительные и переходные положения») Гражданского кодекса Украины, «с момента установления карантина, введенного постановлением Кабинета министров «О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни Covid-19, вызванной коронавирусом SARS-CoV-2″, от 11 марта 2020 года № 211 (с последующими изменениями и дополнениями) и до его завершения в установленном законом порядке наниматель освобождается от платы за пользование имуществом в соответствии с ч. 6 ст. 762 ГК».
Ст. 762
Ст. 762 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Таким образом, этим законом определено, что запрет деятельности как обстоятельство, за которую наниматель (арендатор) не отвечает, то есть как основание для освобождения (уменьшения) арендной платы.
Прежде всего, следует проанализировать действующий договор аренды на наличие формулировки об освобождении от внесения арендной платы и условий, при которых данное освобождение применяется. В дальнейшем, провести переговоры с арендодателем и, по возможности, достичь определенного компромисса. Необходимо письменно сообщить арендодателю о намерении воспользоваться освобождением от платы и внести соответствующие изменения в договор аренды, в котором подробно обосновать и описать обстоятельства, которые являются причиной невозможности использовать имущество, в данном случае — законодательно установлен запрет, связанный с карантином. В обращении необходимо зафиксировать тот факт, что арендатор не может физически пользоваться помещениями вследствие обстоятельств, за которые он не отвечает (ограничительных карантинных мероприятий), и поэтому просит освобождения от арендной платы.
Затем необходимо подготовить проект дополнительного соглашения. Часто, к договорам аренды включают аналогичные ст. 762 ГК Украины положения об освобождении арендатора от арендной платы за периоды, когда по независящим от него причинам он не мог использовать свои арендованные помещения. Или об изменении размера арендной платы. Кроме пунктов по освобождению, в дополнительное соглашение можно добавить и положение о зачислении уже уплаченной арендной платы в счет периодов после завершения карантина.
Не исключено, что в случае недостижения договоренностей с арендодателем, придется защищать свои права в суде. На практике, безусловно, будут возникать проблемы с доказыванием факта невозможности использования имущества.
Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда (постановление от 03.04.2019 по делу № 905/1472/17) указал, что если арендатор по независящим от него обстоятельствам в течение определенного времени был полностью лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, то на основании этой же нормы закона (прим. ч. 6 ст. 762 ГК Украины) он вправе поднимать вопрос и о полном освобождении его от внесения арендной платы.
При оценке таких обстоятельствах является наличие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, и которые делают невозможным пользование имущества. Конечно, таким обстоятельством будет карантин, введенный постановлением Кабинета Министра Украины.
© Юридическое агентство «АКТИВ», 2020.
