Как можно потерять недвижимость после покупки: позиция Верховного Суда

Как можно потерять недвижимость после покупки: позиция Верховного Суда

Многие покупатели считают, что если недвижимость зарегистрирована в государственном реестре и оформлена по договору, рисков больше нет. Однако судебная практика показывает обратное: даже после покупки и регистрации право собственности может быть утрачено.

В постановлении от 10.02.2026 по делу № 910/7133/25 Верховный Суд рассмотрел ситуацию, когда объект недвижимости неоднократно перепродавался, был зарегистрирован в государственном реестре, но в итоге подлежит сносу.

Суть дела

Объект недвижимости (автомойка) был построен в городе Киеве на земельном участке:

• принадлежащем территориальной громаде;
• относящемся к землям водного фонда;
• расположенном в прибрежной защитной полосе реки Лыбедь.

При этом:

• никаких решений о передаче земельного участка не принималось;
• разрешительные документы на строительство отсутствовали;
• объект фактически являлся самовольной постройкой.

Несмотря на это, право собственности было зарегистрировано, а сам объект несколько раз перепродан.

---

Откуда возникло право собственности

Ключевая деталь дела — первоначальным основанием оформления права собственности стало решение третейского суда.

Именно на его основании было:

• зарегистрировано право собственности в БТИ;
• впоследствии внесена запись в государственный реестр;
• заключено несколько договоров купли-продажи.

Однако Верховный Суд прямо указал: решение третейского суда не является надлежащим основанием возникновения права собственности на недвижимость, особенно если речь идет о земле, не отведенной под застройку.

---

Почему регистрация не защитила собственника

Одна из ключевых позиций суда: государственная регистрация недвижимости сама по себе не создает право собственности.

Это означает, что даже если объект:

• внесен в реестр;
• имеет регистрационный номер;
• неоднократно перепродавался,

— это не гарантирует законности приобретения права.

 

Добросовестный приобретатель: что сказал Верховный Суд

Ответчик ссылался на то, что является добросовестным приобретателем, поскольку приобрел имущество по договору и проверил данные в реестре.

Однако Верховный Суд подчеркнул важное:

добросовестность — это не только проверка реестра, но и разумная осмотрительность.

Суд указал, что покупатель должен учитывать:

• характер земельного участка;
• фактическое расположение объекта;
• возможные ограничения использования;
• наличие “тревожных сигналов”.

В данном случае здание находилось в прибрежной защитной полосе — и это было очевидно. Следовательно, покупатель, проявив минимальную осмотрительность, мог и должен был это установить.

---

Что это означает на практике

• реестр не гарантирует юридическую “чистоту” недвижимости;
• цепочка перепродаж не устраняет дефект права;
• наличие договора не защищает от потери имущества;
• риски особенно высоки для земель со специальным режимом (водный фонд, ПЗС).

Фактически покупатель несет риск, если не проверяет объект глубже, чем просто по реестру.

Когда недвижимость могут снести

Если объект является самовольной постройкой и собственник земельного участка возражает против его существования, такой объект подлежит сносу.

В данной ситуации Верховный Суд подтвердил:

• отсутствие прав на землю;
• отсутствие разрешений на строительство;
• нарушение режима использования земель.

Этого достаточно для сноса даже зарегистрированного объекта.

 

Выводы

Данное дело демонстрирует ключевой риск: даже после покупки и государственной регистрации недвижимость может быть утрачена.

• регистрация не создает право собственности;
• решение третейского суда не гарантирует законность;
• добросовестность требует более глубокой проверки;
• риски особенно высоки для “проблемных” земель.

Главный вывод: проверки только реестра недостаточно.