Ограничения доступа к реестрам: что изменится для бизнеса и собственников недвижимости

Правительство Украины готовит новый порядок, предусматривающий ограничение доступа к реестрам, в том числе к данным о недвижимости, земельных участках и объектах интеллектуальной собственности. Формально это обосновывается потребностями национальной безопасности в условиях военного положения. Однако фактические последствия для бизнеса, инвесторов и граждан могут оказаться значительно шире.

---

Что предлагается изменить

Проект постановления предусматривает создание единого механизма ограничения доступа к публичным электронным реестрам. Речь идет, в частности, о:

• Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество;
• Государственном земельном кадастре;
• реестрах в сфере интеллектуальной собственности.

Планируется ограничить доступ к следующим данным:

• адресам объектов недвижимости;
• кадастровым номерам;
• координатам земельных участков;
• информации о правообладателях в отдельных случаях.

При этом вводится разделение доступа на:

• общий — для широкого круга пользователей;
• специальный — для уполномоченных субъектов.

Почему государство ограничивает доступ

Основной аргумент — безопасность. Открытые реестры позволяют идентифицировать:

• объекты оборонно-промышленного комплекса;
• логистические узлы;
• критическую инфраструктуру.

Такие данные могут быть использованы для:

• планирования ракетных ударов;
• диверсий;
• аналитической обработки через API.

Именно поэтому предлагается не выборочное, а массовое ограничение доступа, чтобы избежать идентификации чувствительных объектов по принципу «если закрыто — значит важно».

---

Ключевая проблема: отход от принципа пропорциональности

Несмотря на заявленный баланс между открытостью и безопасностью, предложенный подход фактически означает:

• не точечные ограничения, а массовое закрытие данных;
• ограничение доступа для всех пользователей независимо от уровня риска;
• смещение баланса в пользу государственных интересов.

Такой подход может противоречить принципу пропорциональности, закреплённому в законодательстве о доступе к публичной информации.

---

Является ли адрес конфиденциальной информацией

Проект исходит из того, что адрес недвижимости является конфиденциальной информацией. Однако на практике:

• адрес — ключевой идентификатор объекта;
• без него невозможна проверка актива;
• он является базовым элементом гражданского оборота.

Фактическое ограничение доступа к адресам может существенно усложнить:

• проверку прав собственности;
• сделки купли-продажи;
• инвестиционные операции.

---

Что это означает на практике

• усложнение due diligence недвижимости и бизнеса;
• рост роли нотариусов и субъектов со специальным доступом;
• увеличение затрат на проверку контрагентов;
• снижение прозрачности рынка;
• потенциальный рост мошеннических рисков.

Фактически рынок переходит от модели открытых данных к модели контролируемого доступа.

---

Временный характер ограничений: вопрос без ответа

Ограничения обосновываются военным положением, однако:

• отсутствует чёткий механизм их отмены;
• не определены критерии возврата к открытости;
• существует риск закрепления ограничений на постоянной основе.

Для бизнеса это означает неопределённость в долгосрочном планировании.

---

Выводы

Ограничение доступа к реестрам является логичным шагом в условиях войны. Однако выбранный подход имеет существенные побочные эффекты:

• снижение прозрачности рынка;
• усложнение оборота недвижимости;
• рост роли государства как посредника доступа к информации.

Ключевой вопрос — останутся ли эти ограничения временными или станут новой нормой.