Як можна втратити нерухомість після покупки: позиція Верховного Суду

Як можна втратити нерухомість після покупки: позиція Верховного Суду

Багато покупців вважають, що якщо нерухомість зареєстрована в державному реєстрі та оформлена за договором, ризиків більше немає. Проте судова практика доводить протилежне: навіть після купівлі та реєстрації право власності може бути втрачено.

У постанові від 10.02.2026 у справі № 910/7133/25 Верховний Суд розглянув ситуацію, коли об’єкт нерухомості був неодноразово перепроданий, зареєстрований у державному реєстрі але в підсумку підлягає знесенню.

Суть справи

Об’єкт нерухомості (автомийка) був збудований у місті Києві на земельній ділянці:

• яка належить територіальній громаді;
• відноситься до земель водного фонду;
• розташована у прибережній захисній смузі річки Либідь.

При цьому:

• жодних рішень про передачу земельної ділянки не приймалося;
• дозвільні документи на будівництво були відсутні;
• об’єкт фактично був самочинним будівництвом.

Попри це, право власності було зареєстровано, а сам об’єкт кілька разів перепродано.

---

Звідки виникло право власності

Ключова деталь справи — первинною підставою для оформлення права власності стало рішення третейського суду.

Саме на його підставі було:

• зареєстровано право власності у БТІ;
• надалі внесено запис до державного реєстру;
• здійснено кілька договорів купівлі-продажу.

Однак Верховний Суд чітко зазначив: рішення третейського суду не є належною підставою виникнення права власності на нерухомість, особливо якщо йдеться про землю, що не була відведена для забудови.

---

Чому реєстрація не захистила власника

Одна з ключових позицій суду: державна реєстрація нерухомості сама по собі не створює право власності.

Це означає, що навіть якщо об’єкт:

• внесений до реєстру;
• має реєстраційний номер;
• неодноразово перепродавався,

— це не гарантує законності набуття права.

 

Добросовісний набувач: що сказав Верховний Суд

Відповідач посилався на те, що є добросовісним набувачем, оскільки придбав майно за договором і перевірив дані в реєстрі.

Проте Верховний Суд підкреслив важливу річ:

добросовісність — це не лише перевірка реєстру, а й розумна обачність.

Суд зазначив, що покупець повинен враховувати:

• характер земельної ділянки;
• фактичне розташування об’єкта;
• можливі обмеження використання;
• наявність “тривожних сигналів”.

У цій справі будівля знаходилась у прибережній захисній смузі — і це було очевидно. Тому покупець, проявивши мінімальну обачність, міг і повинен був це встановити.

---

Що це означає на практиці

• реєстр не гарантує юридичну “чистоту” нерухомості;
• ланцюг перепродажів не усуває дефект права;
• наявність договору не захищає від втрати майна;
• ризики особливо високі для земель з особливим режимом (водний фонд, ПЗС).

Фактично покупець несе ризик, якщо не перевіряє об’єкт глибше, ніж просто за реєстром.

Коли нерухомість можуть знести

Якщо об’єкт є самочинним будівництвом і власник земельної ділянки заперечує проти його існування, такий об’єкт підлягає знесенню.

У цій справі Верховний Суд підтвердив:

• відсутність прав на землю;
• відсутність дозволів на будівництво;
• порушення режиму використання земель.

Цього достатньо для знесення навіть зареєстрованого об’єкта.

 

Висновки

Ця справа демонструє ключовий ризик: навіть після покупки та державної реєстрації нерухомість може бути втрачена.

• реєстрація не створює право власності;
• рішення третейського суду не гарантує законність;
• добросовісність вимагає глибшої перевірки;
• ризики особливо високі для “проблемних” земель.

Головний висновок: перевірка лише реєстру — це недостатньо.