Орендна плата під час карантину
Питання орендної плати в період карантину надзвичайно актуальне. А як бути українському бізнесу, якщо під час карантину орендовані приміщення не використовуються? Чи має право орендар в такому разі не вносити орендну плату?
Відповідні зміни внесені до Цивільного кодексу України законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямовані на забезпечення додаткових соціальних і економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавирусной хвороби (Covid-2019)”, який прийняла в цілому Верховна Рада України.
Згідно п. 14
Згідно п. 14 (“Прикінцеві та перехідні положення”) Цивільного кодексу України, “з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету міністрів” Про запобігання поширенню на території України на гострі респіраторні хвороби Covid-19, викликаної коронавірусів SARS-CoV-2 “, від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами та доповненнями) та до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 ГК “.
Ст. 762
Ст. 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Таким чином, цим законом визначено, що заборона діяльності як обставина, за які наймач (орендар) не відповідає, тобто як підстава для звільнення (зменшення) орендної плати.
Перш за все, слід проаналізувати діючий договір оренди на наявність формулювання про звільнення від внесення орендної плати та умов, при яких дане звільнення застосовується. Надалі, провести переговори з орендодавцем і, по можливості, досягти певного компромісу. Необхідно письмово повідомити орендодавця про намір скористатися звільненням від плати та внести відповідні зміни до договору оренди, в якому детально обґрунтувати і описати обставини, які є причиною неможливості використовувати майно, в даному випадку – законодавчо встановлена заборона, пов’язаний з карантином. У зверненні необхідно зафіксувати той факт, що орендар не може фізично користуватися приміщеннями внаслідок обставин, за які він не відповідає (обмежувальних карантинних заходів), і тому просить звільнення від орендної плати.
Потім необхідно підготувати проект додаткової угоди. Часто, до договорів оренди включають аналогічні ст. 762 ГК України положення про звільнення орендаря від орендної плати за періоди, коли з незалежних від нього причин він не міг використовувати свої орендовані приміщення. Або про зміну розміру орендної плати. Крім пунктів по звільненню, в додаткову угоду можна додати і положення про зарахування вже сплаченої орендної плати в рахунок періодів після завершення карантину.
Не виключено, що в разі недосягнення домовленостей з орендодавцем, доведеться захищати свої права в суді. На практиці, безумовно, будуть виникати проблеми з доведенням факту неможливості використання майна.
Касаційний господарський суд в складі Верховного Суду (постанова від 03.04.2019 у справі № 905/1472/17) вказав, що якщо орендар з незалежних від неї обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми закону (прим. ч. 6 ст. 762 ГК України) він має право піднімати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати.
При оцінці таких обставин є наявність обставин, за які орендар не відповідає, і які унеможливлюють користування майна. Звичайно, такою обставиною буде карантин, введений постановою Кабінету Міністра України.
© Юридичне агентство «АКТИВ», 2020.
