Добросовестный приобретатель земельного участка под защитой ЕСПЧ: дело «Космацкая против Украины»

04 декабря 2025 года Европейский суд по правам человека вынес решение по делу «Космацкая против Украины», имеющее принципиальное значение для защиты права собственности и статуса добросовестного приобретателя земельного участка. Суд признал, что вмешательство государства в право собственности заявительницы было непропорциональным и нарушило статью 1 Протокола №1 к Конвенции.

Это решение задаёт новые ориентиры для судебной практики в спорах о возврате земли государству и защите прав владельцев недвижимости.

Суть спора: как собственница потеряла землю

Заявительница в 2008 году приобрела 14 земельных участков общей площадью 28 гектаров. Право собственности было надлежащим образом зарегистрировано, сделки совершены по рыночной цене.

Через несколько лет прокурор инициировал судебные процессы, утверждая, что первичная приватизация земли была проведена с нарушениями. Национальные суды признали право собственности заявительницы недействительным и вернули землю государству как такую, что «незаконно выбыла из государственной собственности».

Доводы о добросовестности приобретения и пропуске срока исковой давности были отклонены.

Позиция ЕСПЧ: добросовестный приобретатель земельного участка под защитой

ЕСПЧ установил ключевые обстоятельства:

• заявительница приобрела землю по договорам купли-продажи, то есть за плату;
• её право собственности было зарегистрировано государственными органами;
• ни один суд не установил её недобросовестности;
• государство не доказало её причастность к нарушениям первичной приватизации.

Суд пришёл к выводу, что применение статей 387 и 388 ГК Украины было юридически сомнительным. Кроме того, национальные суды не ответили на аргумент относительно статьи 140 Земельного кодекса, которая содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности.

Проблема исковой давности

ЕСПЧ отдельно обратил внимание на применение срока исковой давности. Прокурор утверждал, что узнал о нарушениях в 2013 году, хотя проверки проводились ещё в 2008–2010 годах.

Суд указал, что такой подход ставит под сомнение принцип правовой определённости. В других аналогичных производствах украинские суды уже признавали пропуск срока исковой давности.

Пропорциональность вмешательства государства

ЕСПЧ подчеркнул: государство не может перекладывать последствия собственных ошибок на добросовестного покупателя.

Требование обращаться с исками к продавцам было признано чрезмерным бременем. Суд сравнил ситуацию с делом Gladysheva v. Russia, где было установлено аналогичное нарушение.

Если государство допустило мошенничество или ошибки при приватизации — именно оно должно нести финансовые последствия.

Что это означает для владельцев недвижимости

• добросовестный приобретатель земельного участка или иной недвижимости имеет повышенный уровень защиты;
• возврат имущества государству без компенсации является непропорциональным;
• сроки исковой давности должны строго соблюдаться;
• суды обязаны учитывать принцип правовой определённости.

Решение также согласуется с изменениями в Гражданский кодекс Украины 2025 года, предусматривающими компенсацию добросовестным приобретателям в случае истребования имущества.

Практические рекомендации

• • проверяйте историю земельного участка перед покупкой;
  • сохраняйте все документы о регистрации;
  • фиксируйте оплату по договорам;
  • при возникновении спора — немедленно обращайтесь к юристу.