Снос объекта самовольного строительства: Позиция Верховного Суда
Снос объекта самовольного строительства – довольно распространенный вопрос, который часто становится предметом судебных споров. Последняя практика Верховного Суда, в частности постановление Кассационного гражданского суда (КГС) от 06 ноября 2024 года по делу №466/9948/21 детализирует обязанности истца в таких делах.
Что необходимо доказать истцу?
Истец должен был доказать не только сам факт самовольного строительства, но и то, что оно нарушает его права как собственника. Кроме того, необходимо было обосновать, что единственным возможным способом защиты этих прав является снос здания, например, из-за невозможности его реконструкции. Согласно решению Верховного Суда, истец, требующий сноса объекта самовольного строительства, должен доказать:
- Факт самовольного строительства – то есть возведение здания без соответствующих разрешительных документов или с нарушением градостроительных норм.
- Нарушение его прав как собственника – недостаточно просто доказать незаконность строительства, необходимо обосновать, что оно непосредственно нарушает права истца (например, затеняет его дом, затрудняет доступ к участку, создает угрозу безопасности и т. д.).
- Невозможность защиты прав иным способом, кроме сноса – если возможна реконструкция или устранение нарушений, снос не является единственным решением.
Когда возможен снос самовольного строительства?
Верховный Суд в своих предыдущих решениях (дела №369/8107/15-ц, №685/1537/17-ц, №127/11492/16-ц и другие) определил, что снос допускается только в случаях:
- если собственник земельного участка возражает против признания права собственности на возведенную недвижимость;
- если застройка нарушает права других лиц;
- если объект застройки существенно нарушает строительные нормы;
- если реконструкция объекта невозможна или застройщик отказывается ее осуществить.
Особенно важным является вывод Большой Палаты Верховного Суда (дело №725/5630/15-ц) относительно оценки «существенного нарушения строительных норм». К таким нарушениям относятся:
- отклонения от проекта, противоречащие общественным интересам или нарушающие права третьих лиц;
- нарушения архитектурных, санитарных, экологических норм;
- конструктивные изменения здания, влияющие на его безопасность и прочность.
Как избежать сноса объекта самовольного строительства?
Снос незаконного сооружения – крайняя мера, которой можно избежать, если действовать правильно и своевременно. Судебная практика показывает, что есть альтернативные варианты, которые могут спасти вашу недвижимость:
- Узаконивание строительства, если оно соответствует градостроительным нормам.
- Реконструкция объекта для приведения его в соответствие с законодательством.
- Мирное урегулирование спора с соседями или владельцами смежных участков.
Главный совет – не ждать судебного иска!
Чем раньше вы обратитесь к юристам, тем больше шансов найти оптимальное решение и избежать сноса. Наши специалисты помогут вам оценить риски, подготовить документы для легализации строительства или разработать стратегию защиты в суде.
