Проверка недвижимости перед покупкой — полный чеклист покупателя

Проверка недвижимости перед покупкой — это не формальность, а ключевой этап безопасной сделки. Речь идёт об одной из самых серьёзных инвестиций в жизни, где ошибка может стоить десятков тысяч долларов. Юридическая компания «Актив» подготовила практический чек-лист для тех, кто планирует покупку квартиры или дома и хочет избежать мошенничества, судебных споров и скрытых рисков.

В этой статье поэтапно разобрано, как самостоятельно или с помощью юриста провести проверку недвижимости перед покупкой, какие реестры использовать, какие документы запрашивать у продавца и на что обращать внимание в договоре купли-продажи.

---

Почему проверка недвижимости так важна

Покупка жилья — это не просто обмен денег на квадратные метры. Это сложная юридическая сделка с долгосрочными последствиями. Несвоевременно выявленный арест, ипотека, судовой спор или «двойная продажа» могут привести к:

• потере права собственности;
• многолетним судебным процессам;
• значительным финансовым потерям;
• невозможности зарегистрировать своё право в реестре.

Поэтому до подписания любых документов и внесения задатка нужно провести полный юридический due diligence недвижимости: проверку собственника, истории объекта, обременений, судебных споров, долгов и самого договора.

---

Основные риски для покупателя

На практике покупатели недвижимости в Украине чаще всего сталкиваются со следующими рисками:

• продажа квартиры или дома лицом, которое не является реальным собственником (поддельные документы, фиктивные доверенности);
• арест или запрет на отчуждение, о которых покупателя умышленно не информируют;
• совместная собственность без нотариально удостоверенного согласия всех совладельцев или супругов;
• наличие зарегистрированных лиц (особенно детей, пенсионеров, лиц под опекой);
• участие объекта в судебном споре или обеспечении иска;
• скрытые долги по коммунальным платежам, кредитам, налогам;
• сделка по недействительной или сомнительной доверенности.

Значительную часть этих ризиков можна отсеять ещё до выхода к нотариусу, если системно подойти к проверке.

---

Покупательский чек-лист: как проверить недвижимость перед покупкой

✅ Шаг 1. Проверка собственника

Сначала необходимо удостовериться, что продавец действительно имеет право распоряжаться объектом.

Попросите у продавца:

• паспорт и идентификационный код (ИНН);
• документ, подтверждающий право собственности
  (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство, выписка из Государственного реестра вещных прав).

Далее закажите информационную выписку из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество по адресу объекта (онлайн через официальный сервис Минюста).

Во выписке вы увидите:

• кто является действующим собственником на дату запроса;
• есть ли арест, ипотека или запрет на отчуждение;
• дату последнего регистрационного действия.

Совет юриста: если объект находится в совместной собственности (супруги, несколько совладельцев), обязательно требуется нотариально удостоверенное согласие всех собственников.

---

✅ Шаг 2. Проверка истории объекта

Помимо текущего владельца важно понимать, как изменялось право собственности на объект.

Обратите внимание:

• сколько раз объект переходил от одного собственника к другому;
• не было ли «цепочки» быстрых перепродаж за короткий период (часто признак проблемного актива);
• не фигурирует ли продавец или адрес в судебных спорах.

Проверку целесообразно проводить через:

• Единый государственный реестр судебных решений (по ФИО продавца или адресу объекта);
• сервисы открытых данных (OpenDataBot, YouControl, Clarity Project и др.) — для выявления судебных дел, долгов, исполнительных производств.

---

✅ Шаг 3. Проверка документов на квартиру или дом

Запросите у продавца полный пакет документов:

• оригинал технического паспорта (БТИ);
• справку о зарегистрированных лицах (состав семьи / форма № 13 или аналог);
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• если недвижимость приобреталась в браке — нотариальное согласие супруга на продажу.

Проверьте, чтобы адрес, площадь, кадастровый номер и данные собственника полностью совпадали во всех документах и во выписке из реестра. Любые расхождения — повод приостановить сделку и разобраться в причинах.

---

✅ Шаг 4. Проверка застройщика (для новостроек)

При покупке жилья в новостройке внимание к юридическим деталям должно быть ещё выше.

Необходимо проверить:

• наличие и корректность разрешительной документации на строительство (через ДІАМ);
• права собственности или пользования земельным участком под застройку;
• репутацию застройщика, наличие проблемных или незавершённых объектов;
• условия договора инвестирования или покупки имущественных прав: сроки ввода в эксплуатацию, гарантийные обязательства, ответственность за просрочку.

Важно: значительная часть проблем с новостройками связана не с самим домом, а с «серыми» схемами оформления договоров. Не подписывайте предварительные договоры или «инвестиционные соглашения» без юридической экспертизы текста.

---

✅ Шаг 5. Проверка долгов и обременений

Кроме проверки самого объекта, важно оценить финансовое состояние продавца.

Через официальные реестры и сервисы следует выяснить, нет ли у него:

• открытых исполнительных производств;
• значительных налоговых долгов;
• кредитных обязательств, которые могут привести к аресту имущества.

Отдельно проверьте, не является ли объект предметом ипотеки или залога. Это видно из записей в государственных реестрах прав и обременений.

---

✅ Шаг 6. Осмотр объекта на месте

Юридически «чистая» квартира может оказаться технически проблемной. Перед покупкой обязательно сделайте детальный осмотр.

Обратите внимание на:

• состояние электропроводки, водоснабжения, канализации, отопления;
• наличие следов протечек, грибка, трещин;
• самовольные перепланировки (снесённые стены, перенесённые санузлы и т. п.);
• состояние подъезда, крыши, подвала, двора;
• окружение, уровень шума, особенности соседей.

При покупке частного дома желательно привлечь инженера или строителя для технической оценки.

---

✅ Шаг 7. Проверка договора купли-продажи

Итоговым этапом является анализ проекта договора. Именно здесь могут скрываться неблагоприятные для покупателя условия.

Перед подписанием проверьте, чтобы в договоре были чётко указаны:

• адрес, этаж, площадь, кадастровый номер и назначение объекта;
• цена, порядок и сроки расчётов;
• момент перехода права собственности;
• порядок передачи ключей и фактического вселения;
• ответственность сторон за нарушение условий (просрочка, отказ от сделки, выявленные обременения и т. д.).

Рекомендация: обязательно передайте текст договора на предварительную проверку юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью.

---

Самые распространённые ошибки покупателей

• оформление сделки без предварительной юридической проверки объекта;
• передача задатка без письменного договора или расписки;
• покупка по доверенности без проверки её действительности и объёма полномочий;
• игнорирование судебных дел, арестов и исполнительных производств в отношении продавца или объекта;
• покупка жилья, где зарегистрированы дети, пожилые или недееспособные лица, без оценки рисков;
• подписание «типового» договора без внимательного прочтения текста и приложений.

---

Как поможет юрист

Самостоятельная проверка недвижимости перед покупкой лучше, чем её полное отсутствие, но в сложных или спорных ситуациях желательно привлечь профессионального юриста.

Специалисты ЮК «Актив» могут:

• провести комплексную юридическую проверку объекта по государственным реестрам и базам данных;
• выявить скрытые риски ещё до внесения задатка;
• подготовить безопасный договор купли-продажи с учётом ваших интересов;
• сопроводить сделку у нотариуса и проконтролировать соблюдение всех формальностей;
• оказать правовую поддержку в случае возникновения споров.

---