Чи легалізує державна реєстрація самочинне будівництво: позиція Верховного Суду
Чи створює державна реєстрація право власності на самочинне будівництво? Верховний Суд неодноразово наголошує: сама реєстрація не легалізує незаконну забудову, якщо об’єкт зведений без належного відведення земельної ділянки або без передбачених законом дозвільних документів.
12 листопада 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалив постанову у справі №932/4904/20, яка ще раз підтвердила цей принцип.
Суд дійшов висновку: будівництво, здійснене без відведення земельної ділянки та без дозвільних документів, є самочинним незалежно від подальшої державної реєстрації прав чи укладених правочинів щодо такого майна.
Таке майно не породжує права власності та може підлягати усуненню, зокрема шляхом знесення.
Спори щодо нерухомості та самочинного будівництва?
Детальніше про юридичний захист прав власників дивіться у розділі
нерухомість та земельні спори.
Детальніше про юридичний захист прав власників дивіться у розділі
нерухомість та земельні спори.
Обставини справи
Дніпровська міська рада звернулася до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.
Позовні вимоги включали:
- зобов’язання знести самочинно збудований автозаправний газовий пункт;
- припинення права власності на об’єкт;
- скасування державної реєстрації права власності;
- приведення земельної ділянки у належний стан.
Позивач зазначав, що земельна ділянка не передавалася під будівництво, а декларація про готовність об’єкта до експлуатації фактично не була зареєстрована.
Попри це, об’єкт був переданий в іпотеку, а згодом включений до статутного капіталу іншого товариства.
Рішення судів
Перша інстанція
Суд першої інстанції частково задовольнив позов та постановив:
- знести самочинно збудований об’єкт;
- припинити право власності;
- скасувати записи державної реєстрації.
Суд встановив, що будівництво здійснене без належних дозвільних документів, а земельна ділянка не була відведена під забудову.
Апеляційний суд
Апеляційний суд скасував це рішення, вказавши, що право власності було зареєстровано, а доказів самовільного зайняття земельної ділянки не встановлено.
Позиція Верховного Суду
Касаційний цивільний суд не погодився з такими висновками та залишив у силі рішення суду першої інстанції.
Суд нагадав, що відповідно до статті 376 Цивільного кодексу України самочинним є будівництво, здійснене без належного правового титулу на землю або без необхідних дозволів.
Норма закону
Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України, самочинним є будівництво, здійснене:
Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України, самочинним є будівництво, здійснене:
- на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети;
- без належного дозволу або затвердженого проєкту;
- з істотними порушеннями будівельних норм.
Особа, яка здійснила таке будівництво, не набуває права власності на об’єкт, а за наявності заперечень власника земельної ділянки він може бути знесений за рахунок забудовника.
Чому державна реєстрація не створює право власності
Верховний Суд підкреслив: державна реєстрація лише фіксує право, але не створює його.
Якщо будівництво є самочинним, реєстрація не змінює правового статусу такого об’єкта.
Інакше кажучи, навіть після реєстрації власник земельної ділянки має право вимагати усунення порушення, включаючи знесення незаконної забудови.
Судова практика:
Більше про позицію Верховного Суду щодо самочинної реконструкції нерухомості читайте у матеріалі:
Самочинне будівництво та реконструкція нерухомості: позиція Верховного Суду
Більше про позицію Верховного Суду щодо самочинної реконструкції нерухомості читайте у матеріалі:
Самочинне будівництво та реконструкція нерухомості: позиція Верховного Суду
Правові висновки Верховного Суду
- самочинне будівництво не створює права власності;
- державна реєстрація не легалізує незаконну забудову;
- власник земельної ділянки може вимагати знесення такого об’єкта;
- правочини щодо самочинно збудованого майна можуть визнаватися недійсними.
Пов’язана практика:
Як суди вирішують питання знесення незаконних об’єктів — детально у статті:
Знесення самочинного будівництва: позиція Верховного Суду
Як суди вирішують питання знесення незаконних об’єктів — детально у статті:
Знесення самочинного будівництва: позиція Верховного Суду
Практичні наслідки для власників нерухомості
Це рішення підтверджує важливий ризик для покупців нерухомості.
Навіть якщо:
- об’єкт зареєстрований у реєстрі;
- укладені договори іпотеки;
- майно передане до статутного капіталу компанії;
самочинний характер будівництва може призвести до втрати права власності та знесення об’єкта.
Саме тому перед купівлею нерухомості важливо перевіряти правовий режим земельної ділянки, дозвільні документи та історію реєстрації.
Корисно знати:
Детальний алгоритм перевірки нерухомості перед купівлею дивіться у матеріалі:
Перевірка нерухомості перед купівлею: повний чекліст покупця
Детальний алгоритм перевірки нерухомості перед купівлею дивіться у матеріалі:
Перевірка нерухомості перед купівлею: повний чекліст покупця
Проблеми із самочинним будівництвом або реєстрацією нерухомості?
Юристи компанії «АКТИВ» допоможуть захистити вашу власність, оскаржити незаконні рішення або підготувати ефективну судову стратегію.
