Легализует ли государственная регистрация самовольное строительство: позиция Верховного Суда

Создаёт ли государственная регистрация право собственности на самовольное строительство? Верховный Суд неоднократно подчёркивает: сама по себе регистрация не легализует незаконную застройку, если объект возведён без надлежащего отвода земельного участка или без предусмотренных законом разрешительных документов.

12 ноября 2025 года Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда принял постановление по делу №932/4904/20, которое ещё раз подтвердило этот принцип.

Суд пришёл к выводу: строительство, осуществлённое без отвода земельного участка и без разрешительных документов, является самовольным независимо от последующей государственной регистрации прав или заключённых сделок в отношении такого имущества.

Такое имущество не порождает права собственности и может подлежать устранению, в том числе путём сноса.

---

Обстоятельства дела

Днепровский городской совет обратился в суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Исковые требования включали:

• обязать снести самовольно построенный автозаправочный газовый пункт;
• прекратить право собственности на объект;
• отменить государственную регистрацию права собственности;
• привести земельный участок в надлежащее состояние.

Истец указывал, что земельный участок не передавался под строительство, а декларация о готовности объекта к эксплуатации фактически не была зарегистрирована.

Несмотря на это, объект был передан в ипотеку, а затем включён в уставный капитал другого общества.

---

Решения судов

Первая инстанция

Суд первой инстанции частично удовлетворил иск и постановил:

• снести самовольно построенный объект;
• прекратить право собственности;
• отменить записи государственной регистрации.

Суд установил, что строительство осуществлено без необходимых разрешительных документов, а земельный участок не был отведён под застройку.

Апелляционный суд

Апелляционный суд отменил это решение, указав, что право собственности было зарегистрировано, а доказательств самовольного занятия земельного участка не установлено.

---

Позиция Верховного Суда

Кассационный гражданский суд не согласился с такими выводами и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Суд напомнил, что согласно статье 376 Гражданского кодекса Украины самовольным является строительство, осуществлённое без надлежащего правового титула на землю либо без необходимых разрешений.

---

Почему государственная регистрация не создаёт право собственности

Верховный Суд подчеркнул: государственная регистрация лишь фиксирует право, но не создаёт его.

Если строительство является самовольным, регистрация не меняет правовой статус такого объекта.

Иными словами, даже после регистрации собственник земельного участка имеет право требовать устранения нарушения, включая снос незаконной застройки.

---

Правовые выводы Верховного Суда

• самовольное строительство не создаёт права собственности;
• государственная регистрация не легализует незаконную застройку;
• собственник земельного участка вправе требовать сноса такого объекта;
• сделки в отношении самовольно построенного имущества могут признаваться недействительными.

---

Практические последствия для владельцев недвижимости

Это решение подтверждает важный риск для покупателей недвижимости.

Даже если:

• объект зарегистрирован в реестре;
• заключены договоры ипотеки;
• имущество передано в уставный капитал компании;

самовольный характер строительства может привести к утрате права собственности и сносу объекта.

Именно поэтому перед покупкой недвижимости важно проверять правовой режим земельного участка, разрешительные документы и историю регистрации.

---