Обмеження доступу до реєстрів: що зміниться для бізнесу та власників нерухомості

Уряд України готує новий порядок, який передбачає обмеження доступу до реєстрів, зокрема до даних про нерухомість, земельні ділянки та об’єкти інтелектуальної власності. Формально це обґрунтовується потребами національної безпеки в умовах воєнного стану. Однак фактичні наслідки для бізнесу, інвесторів та громадян можуть бути значно ширшими.

---

Що пропонується змінити

Проєкт постанови передбачає створення єдиного механізму обмеження доступу до публічних електронних реєстрів. Йдеться, зокрема, про:

• Державний реєстр речових прав на нерухоме майно;
• Державний земельний кадастр;
• реєстри у сфері інтелектуальної власності.

Планується обмежити доступ до таких даних:

• адрес об’єктів нерухомості;
• кадастрових номерів;
• координат земельних ділянок;
• інформації про правовласників у певних випадках.

При цьому вводиться поділ доступу на:

• загальний — для широкого кола користувачів;
• спеціальний — для уповноважених суб’єктів.

Чому держава обмежує доступ

Основний аргумент — безпека. Відкриті реєстри дозволяють ідентифікувати:

• об’єкти оборонно-промислового комплексу;
• логістичні вузли;
• критичну інфраструктуру.

Такі дані можуть бути використані для:

• планування ракетних ударів;
• диверсій;
• аналітичної обробки через API.

Саме тому пропонується не вибіркове, а масове обмеження доступу, щоб уникнути ідентифікації чутливих об’єктів за принципом “де закрито — там щось важливе”.

---

Ключова проблема: відхід від принципу пропорційності

Попри заявлений баланс між відкритістю та безпекою, запропонований підхід фактично означає:

• не точкові обмеження, а масове закриття даних;
• обмеження доступу для всіх користувачів, незалежно від ризику;
• зміщення балансу на користь державних інтересів.

Такий підхід може суперечити принципу пропорційності, закріпленому у законодавстві про доступ до публічної інформації.

---

Чи є адреса конфіденційною інформацією

Проєкт виходить із того, що адреса нерухомості є конфіденційною інформацією. Проте на практиці:

• адреса — це ключовий ідентифікатор об’єкта;
• без неї неможлива перевірка активу;
• вона є базовим елементом цивільного обороту.

Фактичне обмеження доступу до адрес може суттєво ускладнити:

• перевірку прав власності;
• угоди купівлі-продажу;
• інвестиційні операції.

---

Що це означає на практиці

• ускладнення due diligence нерухомості та бізнесу;
• зростання ролі нотаріусів і суб’єктів зі спеціальним доступом;
• збільшення витрат на перевірку контрагентів;
• зниження прозорості ринку;
• потенційне зростання шахрайських ризиків.

Фактично ринок переходить від моделі відкритих даних до моделі контрольованого доступу.

---

Тимчасовість обмежень: питання без відповіді

Обмеження обґрунтовуються воєнним станом, однак:

• відсутній чіткий механізм їх скасування;
• не визначено критерії повернення до відкритості;
• існує ризик закріплення обмежень на постійній основі.

Для бізнесу це означає невизначеність у довгостроковому плануванні.

---

Висновки

Обмеження доступу до реєстрів є логічним кроком в умовах війни. Однак обраний підхід має суттєві побічні ефекти:

• зниження прозорості ринку;
• ускладнення правового обороту нерухомості;
• зростання ролі держави як посередника доступу до інформації.

Ключове питання — чи залишаться ці обмеження тимчасовими, чи стануть новою нормою.