Перевірка нерухомості перед купівлею: повний чекліст покупця

---

Перевірка нерухомості перед купівлею — це не формальність, а ключовий етап безпечної угоди. Йдеться про одну з найсерйозніших інвестицій у житті, де помилка може коштувати десятки тисяч доларів. Юридична компанія «Актив» підготувала практичний чекліст для тих, хто планує купівлю квартири чи будинку і хоче уникнути шахрайства, судових спорів та прихованих ризиків.

У цій статті поетапно розглянуто, як самостійно або за допомогою юриста провести перевірку нерухомості перед купівлею, які реєстри використати, які документи вимагати від продавця та на що звертати увагу в договорі купівлі-продажу.

---

Чому перевірка нерухомості така важлива

Купівля квартири чи будинку — це не просто обмін грошей на квадратні метри, а юридично складна угода з довгостроковими наслідками. Невчасно виявлений арешт, іпотека, судовий спір або «подвійний продаж» можуть призвести до втрати майна або роками тривалих судових процесів.

Саме тому перед підписанням будь-яких документів та внесенням завдатку варто провести повну юридичну перевірку об’єкта (due diligence): власника, історії переходу прав, обтяжень, судових спорів, боргів і самого договору.

---

Основні ризики для покупця

Найтиповіші ризики, з якими стикаються покупці нерухомості в Україні:

• продаж квартири або будинку особою, яка не є реальним власником (підроблені документи, фіктивні довіреності);
• арешт або заборона відчуження майна, про які покупця «забули» попередити;
• спільна власність без належної згоди всіх співвласників або подружжя;
• наявність зареєстрованих осіб (особливо дітей, пенсіонерів, осіб під опікою);
• майно є предметом судового спору чи забезпечення позову;
• приховані борги за комунальні послуги, кредити, податкові зобов’язання;
• купівля за недійсною або сумнівною довіреністю.

Значну частину цих ризиків можна відсіяти ще до виходу до нотаріуса, якщо системно підійти до перевірки.

---

Покупецький чекліст: перевірка нерухомості перед купівлею по кроках

✅ Крок 1. Перевірка власника

Спочатку необхідно впевнитися, що продавець дійсно має право продажу об’єкта.

Попросіть у продавця:

• паспорт та реєстраційний номер облікової картки платника податків (ІПН);
• документ, що підтверджує право власності (договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право власності, витяг із Державного реєстру речових прав).

Далі замовте інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за адресою об’єкта. Це можна зробити онлайн через офіційний сервіс Мін’юсту.

У витязі ви побачите:

• хто є чинним власником на сьогодні;
• чи є арешт, іпотека або заборона відчуження;
• дату останньої реєстраційної дії.

Порада юриста: якщо об’єкт у спільній власності (подружжя, кілька співвласників), обов’язково отримайте нотаріально посвідчену згоду всіх співвласників.

---

✅ Крок 2. Перевірка історії об’єкта

Окрім поточного власника, важливо розуміти, як і скільки разів змінювалося право власності.

Зверніть увагу:

• скільки разів майно переходило від одного власника до іншого;
• чи не було «ланцюжка» швидких продажів за короткий час (часта ознака проблемного майна);
• чи не фігурує адреса або власник у судових спорах.

Перевірку варто провести через:

• Єдиний державний реєстр судових рішень (пошук за ПІБ продавця або адресою);
• сервіси відкритих даних (OpenDataBot, YouControl, Clarity Project тощо) — для виявлення судових справ, боргів, виконавчих проваджень.

---

✅ Крок 3. Перевірка документів на квартиру або будинок

Попросіть у продавця повний пакет документів:

• оригінал технічного паспорта (БТІ);
• довідку про зареєстрованих осіб (склад сім’ї/форма 13 або аналог);
• довідку про відсутність заборгованості за комунальні послуги;
• якщо майно набуте у шлюбі — нотаріальну згоду другого з подружжя.

Перевірте, щоб адреса, площа, кадастровий номер та дані власника в усіх документах та у витязі з реєстру повністю збігалися. Будь-які розбіжності — привід зупинити угоду та розібратися.

---

✅ Крок 4. Перевірка забудовника (для новобудов)

Якщо ви купуєте житло в новобудові, увага до юридичних деталей має бути ще більшою.

Перевірте:

• дозвільні документи на будівництво (через ДІАМ);
• право власності або користування земельною ділянкою під забудову;
• репутацію забудовника, наявність незавершених або проблемних об’єктів;
• умови договору інвестування чи купівлі майнових прав: строки введення в експлуатацію, гарантії, відповідальність за прострочення.

Важливо: значна частина проблем з новобудовами виникає не через сам будинок, а через «сірі» схеми оформлення договорів. Не підписуйте попередніх договорів чи «інвестиційних угод» без перевірки тексту юристом.

---

✅ Крок 5. Перевірка боргів та обтяжень

Окрім самого об’єкта, перевірте фінансовий стан продавця.

Через офіційні реєстри та сервіси варто з’ясувати, чи не має продавець:

• відкритих виконавчих проваджень;
• значних податкових боргів;
• кредитних зобов’язань, які можуть призвести до арешту майна.

Також важливо перевірити, чи не є житло предметом іпотеки або застави. Це можна встановити через державні реєстри прав та обтяжень.

---

✅ Крок 6. Огляд об’єкта на місці

Юридично «чистий» об’єкт може виявитися технічно проблемним. Тому перед купівлею завжди робіть детальний огляд житла.

Зверніть увагу на:

• стан електропроводки, водопостачання, каналізації, опалення;
• наявність слідів протікань, грибка, тріщин;
• самовільні перепланування (демонтовані стіни, перенесені мокрі зони тощо);
• стан під’їзду, даху, підвалу, двору;
• сусідське оточення та рівень шуму.

За можливості залучіть технічного спеціаліста (будівельника, інженера), особливо якщо купуєте приватний будинок.

---

✅ Крок 7. Перевірка договору купівлі-продажу

Фінальний етап — аналіз договору. Саме тут часто приховують несприятливі для покупця умови.

Перед підписанням перевірте, щоб у договорі були чітко прописані:

• адреса, поверх, площа, кадастровий номер, призначення об’єкта;
• ціна, порядок та строки розрахунків;
• момент переходу права власності;
• порядок передачі ключів та фактичного вселення;
• відповідальність сторін у разі порушення умов (прострочення, відмова від угоди, приховані обтяження тощо).

Рекомендація: обов’язково дайте текст договору на попередній аналіз юристу, який спеціалізується на операціях з нерухомістю.

---

Найпоширеніші помилки покупців

• укладення угоди без попередньої юридичної перевірки об’єкта;
• передача завдатку без письмового договору або розписки;
• покупка за довіреністю, строк дії якої минув, або без перевірки її дійсності;
• ігнорування судових справ, арештів та виконавчих проваджень щодо продавця чи об’єкта;
• купівля житла, де зареєстровані діти, пенсіонери або недієздатні особи без оцінки ризиків;
• поспішне підписання «типового» договору без читання дрібного шрифту і додатків.

---

Як допоможе юрист

Самостійна перевірка нерухомості перед купівлею— це краще, ніж повна відсутність контролю, але у складних випадках варто залучити профільного юриста.

Фахівці ЮК «Актив» можуть:

• провести повну юридичну перевірку об’єкта в державних реєстрах та базах даних;
• виявити приховані ризики ще до внесення завдатку;
• підготувати безпечний договір купівлі-продажу з урахуванням ваших інтересів;
• супроводити угоду у нотаріуса та контролювати всі формальності;
• надати правову підтримку у разі виникнення спорів.

---