Добросовісний набувач земельної ділянки під захистом ЄСПЛ: справа “Космацька проти України”

04 грудня 2025 року Європейський суд з прав людини виніс рішення у справі «Космацька проти України», яке має принципове значення для захисту права власності та статусу добросовісного набувача земельної ділянки. Суд визнав, що втручання держави у право власності заявниці було непропорційним та порушило статтю 1 Протоколу №1 до Конвенції.

Це рішення формує нові орієнтири для судової практики у спорах щодо повернення землі державі та захисту власників нерухомості.

Суть спору: як власниця втратила землю

Заявниця у 2008 році придбала 14 земельних ділянок загальною площею 28 гектарів. Право власності було належним чином зареєстроване, угоди здійснені за ринковою ціною.

Через декілька років прокурор ініціював судові процеси, стверджуючи, що первинна приватизація землі відбулася з порушеннями. Національні суди визнали право власності заявниці недійсним і повернули землю державі як таку, що «незаконно вибула з державної власності».

Аргументи про добросовісність набуття та пропуск строку позовної давності були відхилені.

Позиція ЄСПЛ: добросовісний набувач земельної ділянки під захистом

ЄСПЛ встановив ключові обставини:

• заявниця придбала землю за договорами купівлі-продажу, тобто за оплату;
• її право власності було зареєстроване державними органами;
• жоден суд не встановив її недобросовісності;
• держава не довела її причетність до порушень первинної приватизації.

Суд дійшов висновку, що застосування статей 387 та 388 ЦК України було юридично сумнівним. Крім того, національні суди не дали відповіді на аргумент щодо статті 140 Земельного кодексу, яка містить вичерпний перелік підстав припинення права власності.

Проблема позовної давності

ЄСПЛ окремо звернув увагу на застосування строку позовної давності. Прокурор стверджував, що дізнався про порушення у 2013 році, хоча перевірки проводилися ще у 2008–2010 роках.

Суд вказав, що такий підхід ставить під сумнів принцип правової визначеності. В інших аналогічних провадженнях українські суди вже визнавали пропуск строку позовної давності.

Пропорційність втручання держави

ЄСПЛ підкреслив: держава не може перекладати наслідки власних помилок на добросовісного покупця.

Вимога звертатися з позовами до продавців була визнана надмірним тягарем. Суд порівняв ситуацію зі справою Gladysheva v. Russia, де було встановлено аналогічне порушення.

Якщо держава допустила шахрайство або помилки під час приватизації — саме вона повинна нести фінансові наслідки.

Що це означає для власників нерухомості

• добросовісний набувач земельної ділянки або іншої нерухомості мають підвищений рівень захисту;
• повернення майна державі без компенсації є непропорційним;
• строки позовної давності мають суворо дотримуватись;
• суди зобов’язані враховувати принцип правової визначеності.

Рішення також узгоджується з новими змінами до Цивільного кодексу України 2025 року, які передбачають компенсацію добросовісним набувачам у разі витребування майна.

Практичні рекомендації

• • перевіряйте історію земельної ділянки перед купівлею;
  • зберігайте всі документи про реєстрацію;
  • фіксуйте оплату за договорами;
  • у разі спору — негайно звертайтесь до юриста.